济南公寓如何投资？很多人有误解！其实，这才是投资公寓应遵循的内在逻辑！

　　01 

　　对于没房票有钱的人，如果还想继续买不动产，公寓是绕不开的标的。公寓，在济南很多人眼里，等同投资黑洞。 

　　这是有误解。 

　　在济南有很多公寓产品，很多人也在投资，然而有人赚钱，有人却不赚钱。没有赚到钱的人，就此认为住宅永远比公寓更值得投资。 

　　为什么有人赚到了钱？他掌握了投资公寓的正确逻辑。今天，我们就把投资公寓的内在逻辑讲清楚。 

　　公寓是类住宅，但对比住宅，差异非常明显。公寓面积比较小，单纯居住，牺牲一部分功能性和舒适性。商用水电和不通天然气，生活的成本略高于纯住宅。还有就是40年产权，无法落户，无法与户籍捆绑享受城市红利。 

　　很多人认为这些都是投资公寓的坑，但参考君认为，这些都不是坑，顶多算差异。普通投资者对公寓的误解，大概是下面这个逻辑： 

　　作为商业项目，公寓的投资回报远远不如住宅来得“没有技术含量”。买住宅，大家都懂。放几年，你什么都不需要做，他就升值了。然后，你二手卖出，落袋为安。公寓，因为高额的交易成本，在买卖套现属性上，被纯住宅完爆。极端情况下会出现，你的公寓升值了，你却只能赚小头，一半交税的悲剧。 

　　你用买住宅的思维去投资公寓，注定是失败的。公寓投资有自己的逻辑，一旦掌握，投资公寓收益同样不可小视。 

　　 

　　投资公寓要跳坑，要实现高回报，就要遵循核心原则——即买即用+高租金。 

　　很多人买公寓，选择了偏远新城，的确济南那些新区的公寓很便宜，单价八九千，而且这个地段的前景会被描述的很美好。在这里参考君要泼一盆冷水，未来再看好，没用。 

　　如果你投资公寓，必须要求，立马兑现利好。简单地说，就是现在就有大量租赁需求。 

　　现在很多投资客户会说，买公寓没住宅刺激，收益太慢，这个逻辑似乎无懈可击。但很多人没有想过：你，还有房票吗？你，有胆玩股票吗？你，觉得未来房价还会翻倍吗？这就是现实， 公寓和住宅，基于自身性质用途是不一样的。 

　　公寓的价值，跟住宅不同。 

　　投资住宅，你可以做到短期（3年）持有，快进快出，通过换手溢价谋利。 公寓的投资回报，是租金，是持续稳定的现金流。 

　　 

　　尤其在你没有房票的情况下，你有限的资金，换成优质的不动产，依然能钱生钱。然而现在的楼市环境，如果你投资住宅，短期持有是赚不到钱的，甚至会赔钱，持有成本高于转手收益，这一点很多人应该有感触。 

　　住宅，在目前看来是居住空间；公寓，在它的客群眼中是生产工具，起投成本低，用最小的投资去撬动相对更高的现金流。 

　　所以对于公寓，我们需要辩证去看，如果用衡量住宅的眼光去审视公寓，当然会阻碍你的投资逻辑。 

　　02 

　　其实，不仅买房的人会用错误的思维来看待公寓，一些开发商也没强到那里去。比如，在郊区开发公寓产品，这就是很任性的行为。 

　　他们压根没弄明白公寓的价值点。一个区域的潜力哪怕你都吹上天了，住宅可以等5年，公寓可等不起。 

　　区域有前景，远远不够。既然公寓不靠销售赚差价，玩不出短平快的高收益，靠租金换取现金流，所以其所在区域的租赁需求就很关键了。前景需要立马兑现，才能转换成实实在在的租金。 

　　 

　　这就对一个区域的成熟度提出了要求，有产业支撑，周边人流量大，流动人口多。 所以，公寓的核心价值点就是地段。 

　　参考君最近听说，济南东部某片区的公寓投资客，有点慌了，因为他们投资的公寓发现在那个地方压根不好出租，而且租金承受能力太差。 

　　不同的地段，需求也会有区别。比如成熟的生活区周边，一定会有大量的居住需求；又比如临近奥体区域，则会产生很多商务办公需求；而在交通枢纽周边，大量的流动人口，则可能会是短租需求。　

　　一个公寓项目，只要能满足其中一项需求，就不愁租客，收益就有保证。济南有一个地方，上述三种优势都具备，就是奥体片区这一个区域。 

　　奥东11号就是这个区域极具代表性的项目。 

　　　

　　03 

　　这个区域是济南的中心地带，整个区域的发展已经非常成熟，奥体周边也存在大量的商业办公需求，各项配套非常齐备，能保证生活的舒适度和便捷性。 

　　同时，经十路、奥体中路、奥体西路、旅游路等城市快速路从这个区域内交汇，配上地铁R3线，轻松通达全城，新东站、遥墙机场更是一站式抵达。 

　　 

　　最关键的一点，这个区域内还有济南中央商务区，奥体政务区，公司企业众多，商务氛围浓厚。奥东11号处在这样的一个区域内，它所需要匹配的需求主要自于三方面：办公、白领居住以及商务住宿。 

　　我们知道，对于不少小微企业，办公成本是一个很大的负担，所以他们中的很多会选择在核心区的公寓内办公。 

　　龙湖·奥东11号就位于奥体中心正东300米左右，在奥体片区商业用地越来越少，在当下奥东11号是很多在奥体投资的主要目标。对望龙奥大厦、近邻汉峪金谷、舜泰广场，位置很好，无论办公，还是自主出租，都有一定的人群支撑。　

　　 

　　龙湖·奥东11号外立面造型现代美观；全面立体的交通网络，靠近未来城交轨道R3/M3，方便商务出行；户型面积适中多变，合适中小企业。 

　　　

　　整体而言，项目非常贴合商务办公需求。同时，奥体周边大量的企业员工，也就产生了大量的白领居住需求。 

　　对于很多白领，特别讲求私密空间，不愿意合租，但选择两居室，对于单身或者情侣来说，有太过奢侈。公寓这样的小面积段产品就是非常好的选择。 

　　牺牲一定的居住功能性，满足上班的快速便捷以及生活的便利，在奥体旁的成熟居民区中，选一个公寓作为第二或者临时居所，这种选择其实已经在一线城市被广泛认可。 

　　现在，奥体周边小面积段的公寓租金在3500元以上。所以龙湖·奥东11号将来作为白领公寓，其收益预期可想而知。 

　　从产品的其他细节上，也看的出来开发商对于这个产品的预期。龙湖·奥东11号是龙湖入驻济南东部的第一个商业项目，倾注龙湖多年精细化商业运作基因，公寓设计十分合理，不仅仅一体精装，实现燃气、暖气双气入户，更是享受龙湖全国TOP10物业服务，解决很多公寓存在的弊端。 

　　 

　　这样的产品力，也极大的支撑了对多种需求的满足。而且在龙湖·奥东11号楼下有商业街，可以就近满足住户的基本生活需求。 

　　目前龙湖奥东11号在售一号楼精装燃气公寓，户型33平米、53平米，三号楼精装公馆40平米、44平米、60平米。

　　周边40平米左右的房源租赁价格普遍在3500元/月以上，位置好品质好的房源租金可能超过了4000/月。这样的性价比还是很有吸引力的。 

　　商业公寓坑不坑，关键在于大家要转变思维。对于龙湖奥东11号这一期的公寓，其实就是非常适合入手的产品。 

　　对于某些特定人群，投资购买一套龙湖·奥东11号小户型公寓就是比较不错的选择。 

　　1、单身过渡：对于某些被限购政策挡在围城外的人群，而又急需一块容身之所在，就可以选一套小公寓。不限购，完全不影响未来二次购房需求。 

　　2、投资需求：公寓面积一般在30-60㎡之间，面积小，投资成本只占住宅的一半或三分之一，门槛较低。长期持有的房租回报率非常稳定。 

　　3、商业属性：在全民创业的今天，具有商业属性的公寓，可满足了可居住、可创业、可办公、可投资的多重梦想。 

　　　

　　最后，龙湖·奥东11号现在有个参与门槛很低的活动，到访龙湖·奥东11号售楼处赢任贤齐《奇迹》演唱会门票，参与方式：识别下图小程序码。